Фондовый рынок как индикатор цен на недвижимость

В дан­ной ста­тье я бы хотел раз­вер­нуть тему вза­и­мо­свя­зи фон­до­во­го рын­ка и рын­ка недви­жи­мо­сти в Рос­сии. Для нача­ла – неболь­шое отступление.

О ликвидности

Фон­до­вый рынок Рос­сии, как и фон­до­вые рын­ки в дру­гих стра­нах, пер­вы­ми реа­ги­ру­ют на при­ток или отток денеж­ных средств. Лик­вид­ность (денеж­ные сред­ства) через бан­ков­скую систе­му вли­я­ет на рост и раз­ви­тие эко­но­ми­ки – в слу­чае их доста­точ­но­сти или ее оста­нов­ки и рецес­сии – в слу­чае нехват­ки денег.

Дефи­цит и про­фи­цит лик­вид­но­сти пер­вы­ми чув­ству­ют, преж­де все­го, бан­ки и уже от их дей­ствий, таких как рефи­нан­си­ро­ва­ние, про­дле­ние кре­дит­ных линий, предо­став­ле­ние новых зай­мов и дру­гих услуг, ска­зы­ва­ют­ся на юри­ди­че­ских лицах в виде сек­то­ров круп­но­го и мало­го биз­не­са, стро­и­тель­ных, авто­мо­биль­ных ком­па­ни­ях и заводах.

До рядо­во­го граж­да­ни­на, как до жира­фа, послед­ствия дохо­дят в послед­нюю очередь.

Последствия

При нега­тив­ном сце­на­рии собы­тий это про­яв­ля­ет­ся в виде отка­зов в потре­би­тель­ских и ипо­теч­ных кре­ди­тах, уже­сто­че­ние тре­бо­ва­ний к заем­щи­кам, сокра­ще­ния суб­си­ди­ро­ва­ния отдель­ных сло­ев насе­ле­ния, сокра­ще­ния зара­бот­ных плат, уре­за­ние пре­мий и сокра­ще­ния пер­со­на­ла пред­при­я­тий, банк­рот­ство фирм и оста­нов­ка про­из­вод­ства, затра­ги­ва­ю­щих целые сек­то­ра эко­но­ми­ки самой боль­шой в Мире страны.

При пози­тив­ном сце­на­рии раз­ви­тия собы­тий авто­про­из­во­ди­те­ли выпус­ка­ют новые моде­ли авто­мо­би­лей, стро­и­те­ли – ста­ха­нов­ски­ми тем­па­ми воз­во­дят целые жилые квар­та­лы, откры­ва­ют­ся новые про­из­вод­ства, рас­тут зар­пла­ты, пен­сия, посо­бия. В отпус­ка люди себе ни в чем не отка­зы­ва­ют и ездят по загра­ни­цам, поку­па­ют дачи/дома/коттеджи/машины (нуж­ное подчеркнуть).

Таким обра­зом, отсле­жи­вая дви­же­ние капи­та­ла на фон­до­вом рын­ке, мы с вами можем опре­де­лить точ­ки как вхо­да в опре­де­лен­ный сек­тор эко­но­ми­ки, такой как стро­и­тель­ство и недви­жи­мость, так и выход из нее.

Фондовый рынок

За инди­ка­тор фон­до­во­го рын­ка возь­мем одну из самых лик­вид­ных цен­ных бумаг – обык­но­вен­ные акции ОАО «Сбер­банк Рос­сии». Как аль­тер­на­ти­ву чита­тель может рас­смот­реть индекс РТС или ММВБ. Мне же по душе имен­но Сбербанк.

Итак, рас­смот­рим днев­ной гра­фик подробнее:

Дина­ми­ка акций Сбер­бан­ка 2008–2009 гг.

С янва­ря-фев­ра­ля 2008 года нача­лось дви­же­ние вниз. В нача­ле мар­та 2009 цена достиг­ла сво­е­го дна. Запом­ним эти даты, они важ­ны для даль­ней­ше­го анализа.

Как часто быва­ет, дно может быть двой­ным или трой­ным. Во избе­жа­ние подоб­ных ситу­а­ций постро­им гори­зон­таль­ные уров­ни трен­дов. Тема­ти­ка ста­тьи не под­ра­зу­ме­ва­ет подроб­но­го тех­ни­че­ско­го ана­ли­за, поэто­му его дета­ли будут опущены.

Уровни трендов

Для пояс­не­ния ска­жу, что гори­зон­таль­ные уров­ни (уров­ни раз­ма­ха) в дан­ном кон­тек­сте слу­жат инди­ка­то­ром дви­же­ния капи­та­ла – при­то­ка (при дви­же­нии вверх) или его отто­ка (при дви­же­нии вниз). Послед­нее вид­но не воору­жен­ным гла­зом на гра­фи­ках выше и ниже.

Акции Сбер­бан­ка с уров­ня­ми размаха

На гра­фи­ке выше мы видим жел­тое ней­траль­ное тело, бирю­зо­вые и розо­вую линии. Уро­вень пер­вой ниж­ней бирю­зо­вой цели явля­ет­ся отри­ца­тель­ным, ‑3,1 руб­ля, и сви­де­тель­ству­ет о том, что ника­кой капи­тал, даже спе­ку­ля­тив­ный, даль­ше не пой­дет и рынок оста­но­вит­ся в рай­оне теку­щих уров­ней жел­то­го тела. С нача­ла мар­та 2009 года нача­лось дви­же­ние вверх, сфор­ми­ро­вал­ся рас­ту­щий тренд, нача­лось вос­ста­нов­ле­ние рын­ка. Уже в янва­ре 2011 цена достиг­ла тре­тьей (розо­вой) верх­ней цели.

Акции Сбер­бан­ка с уров­ня­ми размаха

Рынок недвижимости

Как при­ток и отток средств отра­жа­ет­ся на рын­ке недви­жи­мо­сти? Рас­смот­рим это на сов­ме­щен­ном гра­фи­ке сред­ней цены за один общий квад­рат­ный метр жилья и индек­са ММВБ с интер­ва­лом в один месяц. То есть три све­чи индек­са ММВБ рав­ны отрез­ку одно­го квар­та­ла сред­ней цены обще­го квад­рат­но­го мет­ра жилья в ука­зан­ном реги­оне. Дру­ги­ми сло­ва­ми, погреш­ность состав­ля­ет от одно­го до трех месяцев.

Из-за гро­мозд­ко­сти гра­фи­ков при­дет­ся их рас­смат­ри­вать на отдель­ном гори­зон­таль­ном листе.

Гра­фик сред­ней цены одно­го квад­рат­но­го мет­ра в Рос­сий­ской Федерации

Пожа­луй, самый гро­мозд­кий и слож­ный гра­фик. Кро­ме типо­во­го, ком­форт­но­го и жилья элит­но­го типа, есть еще и эко­ном. Судя по отсут­ствию пер­вич­но­го рын­ка это­го типа жилья, мож­но сде­лать вывод, что это цена ста­ро­го фон­да типа «Хру­щёв­ка». По Рос­сии сред­няя цена нача­ла сни­жать­ся в пер­вом квар­та­ле 2009-го года, когда как в кон­це пер­во­го квар­та­ла индекс ММВБ начал вос­ста­нав­ли­вать­ся. То есть мы видим задерж­ку дви­же­ния цены квад­рат­но­го мет­ра по отно­ше­нию к индек­су ММВБ, кото­рая состав­ля­ет при­мер­но год.

Дан­ный гра­фик пред­став­ля­ет собой сред­нюю тем­пе­ра­ту­ру по боль­ни­це. Поэто­му, раз­бе­рем Санкт-Петер­бург, Моск­ву и Самар­скую область более подробно.

Цена метра жилья в Санкт-Петербурге

Гра­фик сред­ней цены одно­го квад­рат­но­го мет­ра в Санкт-Петербурге

Как вид­но из гра­фи­ка, рост рын­ка недви­жи­мо­сти Санкт-Петер­бур­га про­дол­жал­ся даже при паде­нии индек­са ММВБ, а его пик и оста­нов­ка про­изо­шла толь­ко спу­стя год – в пер­вом квар­та­ле 2009-го. Цена квад­рат­но­го мет­ра нача­ла посте­пен­но сни­жать­ся достиг­ла дна спу­стя год, в пер­вом квар­та­ле 2010-го, после чего оста­ва­лась при­мер­но на одном уровне до нояб­ря 2011-го, когда был зафик­си­ро­ван рост пер­вич­но­го рын­ка типо­во­го жилья и вто­рич­ных рын­ках жилья элит­но­го и ком­форт класса.

Цена метра жилья в Москве

Гра­фик сред­ней цены одно­го квад­рат­но­го мет­ра в Москве

Москва пред­став­ля­ет собой какую-то отдель­ную стра­ну. Впе­чат­ле­ние, что кри­зис про­шел мимо нее и чуть-чуть затро­нул рынок жилья элит­но­го типа, да и то, в пер­вом квар­та­ле 2011-го года. Жилье дру­гих типов сни­жа­лось незна­чи­тель­но, в пре­де­лах одно­го цено­во­го диа­па­зо­на. Рынок Моск­вы суще­ствен­но не падал, а оста­но­вил­ся и воз­об­но­вил рост где-то с сере­ди­ны 2011-го года.

Цена метра жилья в Самаре

Гра­фик сред­ней цены одно­го квад­рат­но­го мет­ра в самар­ской области

В силу отсут­ствия пол­ной ста­ти­сти­ки по иным типам жилья, по самар­ской обла­сти постро­ен гра­фик толь­ко по типо­во­му и жилью ком­форт-клас­са. Рез­кое паде­ние наблю­да­ет­ся с чет­вер­то­го квар­та­ла 2010 года, а вос­ста­нов­ле­ние заня­ло око­ло 2‑х лет. Рост начал­ся в нача­ле 2012-го года.

Выводы

Счи­таю, что полу­чен­ный опыт в кри­зис 2008–2009-хх годов явля­ет­ся бес­цен­ным и его сле­ду­ет учи­ты­вать в даль­ней­шем. Дости­же­ние оче­ред­но­го дна на фон­до­вом рын­ке долж­но слу­жить сиг­на­лом к выхо­ду из рын­ка недви­жи­мо­сти. В про­тив­ном слу­чае, мож­но замо­ро­зить сред­ства на срок от года до трех и полу­чать рен­ту за сда­чу недви­жи­мо­сти в аренду.

Не бес­по­ко­ить­ся могут толь­ко жите­ли сто­ли­цы. Они защи­ще­ны повы­шен­ным спро­сом на мос­ков­скую недви­жи­мость, как со сто­ро­ны мест­ных, так и со сто­ро­ны при­ез­жа­ю­щих со всех кон­цов све­та гастер­бай­те­ров. По дан­но­му ана­ли­зу в кри­зис мож­но вой­ти с день­га­ми и через 10–12 меся­цев ску­пить акти­вы на дне по очень вкус­ным ценам.

О погрешности

К погреш­но­стям дан­ной моде­ли ана­ли­за сле­ду­ет отне­сти сле­ду­ю­щие факторы:

А) Сред­няя цена обще­го квад­рат­но­го мет­ра не дает пони­ма­ния глу­би­ны паде­ния рын­ка недви­жи­мо­сти в отдель­но взя­том реги­оне и носит по боль­шей мере спра­воч­ный харак­тер. Напри­мер, автор зна­ком со слу­ча­ем, когда в кон­це 2008-го его кол­ле­га купил ком­на­ту за 1250т.р., а летом 2009-го мог про­дать ее толь­ко за налич­ный рас­чет за 450–500т.р. Выда­ча ипо­тек была замо­ро­же­на, а за налич­ный рас­чет ред­кий поку­па­тель мог сам дик­то­вать усло­вия. То есть в сред­ней цене есть толь­ко нача­ло и конец сред­ней цены на момент пери­о­да в один квар­тал, в тече­ние кото­ро­го цена мог­ла силь­но плавать.

Б) В отдель­ных реги­о­нах коле­ба­ния цены мог­ли быть как плав­ны­ми и сла­бы­ми, так и более рез­ки­ми и сильными.